http://www.sina.com.cn 2003年09月08日11:17 法制日报

编者按

　　当你经过四处奔走，多方比较之后终于决定贷款买房时，你可知道，在你所交的各项税费中，有一项费用是你必须交的，这就是律师费。也许你不知道在贷款买房当中律师究竟提供了哪些服务，也许你认为选择哪家律师事务所的哪位律师应该是自己的权利，也许你自己就是一名律师，压根儿就没必要为房贷请律师，也许……但是，现实是，你没有任何选择，你只有为这笔律师费掏钱埋单的份儿。

　　那么，律师到底在房贷服务中做了些什么？房贷市场上律师的作用到底是什么？银行、律师、消费者三方在房贷市场中是什么关系？消费者有权利选择律师吗？律师费由消费者一方埋单合理吗？为此，本报从今天起推出“质疑房贷律师费系列报道”，对上述问题进行深入探讨。同时欢迎广大读者对上述问题发表看法。

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本报记者 辛红

银行指定律师消费者负责埋单

    在北京奔波了4年的小严，终于在东城买了一套自己的房子，首期付清之后，贷款28万，印象中交的税费就两万多，其中律师费一千多。

　　在北京，商业银行个人住房贷款从上个世纪80年代发展到现在，市场在迅速发展，法律服务也发生了变化，律师费从贷款额的0.4％降到0.3％、0.25％直至现在的0.2％、0.15％、0.1％。但有一点没变：钱是消费者交的，而律师是银行指定的，律师费的多少也是银行指定的。

　　据统计，到今年5月份为止，北京市场个人住房贷款余额为1088亿元，目前，按个贷每年总量400至500亿元算，消费者为此支付的律师费每年至少在8000万元以上，可是，消费者和律师是什么关系呢？消费者得到了什么样的法律服务呢？

　　在小严看来，律师就是指导填写表格，代理房屋抵押登记。然而，对正从事房贷法律服务的高律师而言，除了上述工作外，还有很重要的一点是，对法律文件进行合规性审查，为银行做前期信贷审查，这也是更重要的一点。

　　事实上，不是每个律师事务所想做房贷业务都可以做，虽然，在高律师看来，房贷业务根本没有什么技术含量，甚至有的律师事务所就是助手在“收单子”，将个人填写的资料录入电脑，然后律师签字。只要有律师资格，就能做。

　　那么，谁能做这笔业务是市场决定的吗？

　　没有选择权就是垄断

　　近日，中国建设银行北京分行的一纸通知，让律师界哗然，也让房贷法律服务市场更清晰地展现在消费者的面前。

　　这份通知要求今后凡是从事建行北京分行个人住房贷款业务的律师，必须参加其中介机构从业人员资格考试，各律师事务所还要将从抵押人（即买房人）处收取的抵押登记费和抵押登记代理费移交到建行北京分行。

　　这让律师们很奇怪，银行有什么权力培训律师？谁赋予银行组织“中介机构从业人员资格考试”的权力？更有律师态度鲜明地指出，“律师作为中介从业人员，是不是必须得经过所有服务单位的培训才能执业？必须接受某个法院的培训才能在该法院出庭代理？如此说来，注册会计师也必须得通过某上市公司的资格考试才能审计该公司的财务报表？”

　　消费者也奇怪，律师既然主要为银行服务，为什么要由我来埋单？而且银行指定律师，银行决定律师费收多少，凭什么呢？

　　商业银行在接受记者采访时，有人坦陈：（律师服务）银行是大头，消费者是小头。（只向消费者收钱）不公平，但没办法，市场就是这种状况。有的银行直指话题敏感，不好谈。建行北京分行甚至要求记者，文中不得出现建行、不得出现房地产金融业务部、不得出现不接受采访的字眼。

　　除了律师事务所与银行签有协议进行前期信贷审查，为双方服务外，有一点不争的事实是，律师的前期信贷审查流于形式。买房人的身份证明，律师无法核实真假；买房人的收入证明，律师通常只是打个电话，同样无法核实真假。

　　据了解，在上海、广州、石家庄等地，贷款买房根本不用律师。民生银行的一位部门负责人告诉记者：“信贷审查是银行最关键的业务，是银行自己的事情，为什么要交给律师去做呢？”

　　中国社会科学院法学所研究员梁彗星买房子时，也交了三千多元律师费。他说，当时不知道别的地方贷款买房可以不用律师。现在看来，这件事情违背了合同法的精神，即合同自由和谁享受服务谁支付费用的原则。

　　但在北京，这项最早移植于香港，由某律师事务所和当时个人住房贷款的老大中国建设银行北京分行推行的措施，就这样成了“市场”的规矩，有的银行人士明知不合理，但由于利益关系，也一直按“规矩”运行至今。

　　著名经济学家茅于轼先生说，没有选择权就是垄断。

　　相关链接

　　消费者权益保护法第八条、第九条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

　　中国人民银行统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到1.8357万亿元，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9％。

　　截至2002年8月末，北京市个人住房贷款已经突破了1000亿元。

　　建行上半年累计发放个人住房贷款592.6亿元，创出历史新高。截至2003年6月底，建行个人住房贷款余额已达3471.74亿元。其中，自营性个人住房贷款余额达到2661.85亿元。